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    中華人民共和國住房和城鄉建設部主管

    中國建設報社主辦

    業委會缺席 居委會補位
    2023-02-21 09:12:00    作者:韓雅麗

    有的城市,住宅小區成立并有效運作的業主大會和業主委員會比例較低,部分小區存在業主委員會“成立難”“換屆難”“運作不規范”等問題,引發諸多物業管理事件。住宅小區物業管理的甲方主體缺位,影響了住宅小區的正常運作。為此,廣東深圳等城市開出了一劑良方。

    近日,廣東省深圳市住房和建設局聯合深圳市民政局印發《深圳市社區居民委員會代行住宅區業主委員會職責管理辦法(試行)》,明確無業主委員會的小區可由居民委員會代行業主委員會的相關職責。

    值得注意的是,該辦法確立了“非必要不代行”的原則,最大限度提高指定居民委員會代行活動的門檻。深圳規定,當住宅小區未能成立業主大會并選舉產生業主委員會,或已開展換屆工作但未選舉產生新一屆業主委員會,且物業管理發生擾亂公共秩序、危害公共安全等緊急情況或重大事件時,若業主委員會缺位,則需發揮居民委員會社區服務治理能力,由街道辦事處指定社區居民委員會代行業主委員會職責。

    除了深圳,還有一些城市也在積極探索特定情形下居民委員會代行業主委員會職責,以提升住宅小區物業服務質量,健全完善住宅小區治理體系,提升住宅小區治理能力。

    江蘇省規定,對不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,經物業所在地的縣物業管理行政主管部門或者街道辦事處指導后仍不能成立的,可由街道辦事處、社區居民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責。湖北省黃岡市要求,業主委員會任期屆滿,或業主委員會任期內,因空缺委員人數超過50%而停止工作,在新一屆業主委員會選舉完成之前,由居民委員會代行業主委員會的職責,可委托小區黨組織負責小區日常事務。

    上海市提出,因為客觀原因未能選舉產生業主委員會,居民委員會應在街道辦事處或鄉鎮政府的指導監督下,組織業主討論決策小區公共管理事務,經業主大會委托可暫時代行業主委員會職責。濟南在各街道(鄉鎮)建立物業管理辦公室,各社區居(村)民委員會下設環境和物業管理委員會,對其進行指導、協調和監督,對不具備成立業主委員會條件,或業主委員會不能正常履行職責的小區,代行業主委員會職責。

    廣東省廣州市明確,若業主委員會存在不履職行為,且逾期拒不改正,業主委員會不得繼續履行職責,由屬地居民委員會組織重新選舉業主委員會,在新一屆業主委員會產生前,由居民委員會代行業主委員會部分職責。

    不過,“代職”并非常態。居民委員會代行職責期間,各地對其行使職責、退出機制等進行了規范和細化。

    深圳市規范了指定居民委員會代行業主委員會職責的權限和程序。根據代行業主委員會活動的居民委員會,需要履行下列職責:組織業主共同決議選聘、續聘、解聘物業服務企業;組織業主共同決議籌集、管理和使用物業專項維修資金;代行原業主委員會管理業主共有資金基本賬戶的職責;調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛。居民委員會代行業主委員會職責過程中,發布與代行職責相關的通知、公告等,應當加蓋居民委員會的印章。代行期間,聯名反對代行的意見數超過該住宅區總戶數百分之二十的,將終止居民委員會代行業主委員會職責。

    寧夏回族自治區銀川市賀蘭縣要求,居民委員會代行業主委員會職責時,應通過社區居(村)民委員會會議作出決定。會議召開十五天前公示會議議題、具體內容、時間、地點,并向社區(村)黨組織征求意見。會議要求有三分之二以上的委員出席,作出決定時應當經全體委員三分之二以上同意并簽字確認,并將決定予以公示。

    對于居民委員會代行業主委員會職責的期限,賀蘭縣要求,居民委員會代行業主委員會職責的代行期限不得超過五年,其中新建住宅區不得超過兩年。因業主委員會未能換屆成功需要施行代行的住宅區,代行期限不得超過一年。



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