日前，廣西舉辦“3·15”國際消費者權益日新聞發布會，發布了2022年廣西消費維權典型案例，其中兩個案例涉及住房消費，相關部門提醒消費者要警惕購房合同中的“霸王”條款，在購房時如發現開發商存在非明碼標價、虛假宣傳等行為，可以進行舉報。

案例一：購房格式合同“霸王”條款侵犯購房者權益

2022年年初，有購房者投訴，大嘉匯投資控股有限公司在出售其所開發建設的大嘉匯康悅樓盤時，涉嫌利用格式合同侵犯購房者權益。

該公司和購房者簽訂的《商品房買賣合同（預售）》為格式合同，其中第八條逾期付款責任、第十二條逾期交付責任、第十九條不動產登記以及附件八《補充協議》的約定不合理地免除或者減輕提供格式條款一方責任、加重對方責任。

關于逾期付款，合同規定“逾期在90日內的，買受人每日須支付逾期應付款萬分之一的違約金，出賣人須支付的違約金為0元；逾期超過90日解除合同的，買受人須支付房價款20%的違約金，出賣人須支付房價款0.1%的違約金加上已付房價款0.012%的日利息；逾期超過90日不解除合同的，買受人每日須支付逾期應付款萬分之五的違約金，而出賣人每日須支付房價款萬分之一違約金”。

關于逾期交付，合同約定“出賣人未能在交付房子使用后1110個工作日內取得不動產權證書的，買受人不能解除合同，從應取得不動產權證書屆滿之日起到實際取得不動產權證書之日止出賣人每日按已付房價款萬分之一支付違約金”。

根據《中華人民共和國民法典》第四百九十六條、第四百九十七條，上述合同條款屬于“霸王”條款，為無效條款。依據《合同違法行為監督處理辦法》，行政主管部門責令該公司改正違法行為，對其作出警告，并處以罰款人民幣0.9萬元的行政處罰。

——【案件評析】——

格式合同具有批量使用、不予協商的特性，往往能給提供者帶來較大的經濟利益。消費者受限于對相關法律規定不了解，在購房過程中處于弱勢地位，一些重要權利被蠶食而不自知。建議消費者慎重簽訂《商品房買賣合同》，提倡并推薦使用政府部門推行的《商品房買賣合同（預售）》（示范文本），仔細閱讀、完整理解合同條款及補充條款、合同附件。對開發商承諾事項，可以要求作為補充協議寫入購房合同。保存好樓盤宣傳資料、購房合同、付款票據等重要憑證，以維護自身合法權益。

案例二：虛假宣傳誤導購房者被罰款

“確保人潮循環、財源不斷”“距高鐵站10分鐘”“買一層得兩層”“買3層得4層”……這是廣西漢元房地產開發有限公司在都安財富商業廣場項目的宣傳用語。

2021年年底，有群眾舉報，該項目虛假宣傳，誤導購房者，要求相關部門核實處理。經行政主管部門查處，該公司在售賣財富商業廣場項目時，發布的廣告用語違反了《中華人民共和國廣告法》相關規定，廣告內容表述的意思不真實。

此外，該項目還存在不按規定內容和方式明碼標價問題。截至2021年12月13日，該公司在銷售中心設置的銷控表公示板中標示“待售”狀態的房源共有46套（鋪），但住房和城鄉建設主管部門提供的《廣西漢元房地產開發有限公司商品房實際成交價格表》顯示，上述標示“待售”的46套（鋪）房源中有39套（鋪）實際已經銷售。

根據《廣西壯族自治區商品房銷售明碼標價規定實施細則》《價格違法行為行政處罰規定》，主管部門于2022年5月對該公司銷售商品房不按規定內容和方式明碼標價的違法行為處以罰款4.68萬元。根據《中華人民共和國廣告法》相關規定，責令該公司停止發布上述廣告，并在相應范圍內消除影響，處以罰款5.98萬元。

——【案件評析】——

在利益的驅使下，一些開發商不按規定明碼標價，樓盤廣告對升值空間、出行便利度、綠化覆蓋率、享有優質教育資源、贈送面積等情況進行過度美化，甚至虛假宣傳。建議廣大購房消費者在購買商品房時要注意查看開發商五證，面對眼花繚亂的廣告要認真辨別，多聽多看多比較，擦亮眼睛，保持理性，根據自身條件和需求合理消費。